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政府密集發(fā)布文件 民眾猜測房價(jià)將再漲

2012年06月14日 08:23 [打印] 相關(guān) 評論
        時(shí)隔兩年后,中國人民銀行(央行)重提“7折”房貸。早報(bào)記者昨日拿到的材料顯示,央行已于6月7日下發(fā)文件,要求商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管央行重提7折利率,但隨著利率市場化大門開啟,銀行利潤空間縮小,市民要想享受到7折甚至8折利率將更加不可能。

  7折房貸利率再提

  央行7日下發(fā)銀發(fā)[2012]142號文件(特急)。這份6頁的材料在第2頁中明確提出,“放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間,貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍,個(gè)人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍?!痹诜康禺a(chǎn)市場回暖的當(dāng)口,央行的這一表述格外引人關(guān)注。

  分析人士指出,央行此前雖通過窗口指導(dǎo)要求銀行統(tǒng)一對首套房貸利率打8.5折,但并未明文取消過7折利率。也就是說,理論上7折個(gè)人房貸利率一直存在。

  一位地方銀監(jiān)局的人士也指出:“我們和央行從未發(fā)文廢止過早前的7折優(yōu)惠‘底線’,理論上仍可以對首套房貸利率最低打7折。不過,商業(yè)銀行會根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)控制而做出調(diào)整?!?/P>

  分析人士表示,近兩年,在實(shí)際操作中個(gè)人房貸7折利率銷聲匿跡,是基于銀行自身的考慮。一方面,由于企業(yè)信貸需求旺盛,銀行議價(jià)空間大,在信貸資源有限的情況下,銀行更傾向于給綜合收益率高的公司貸款。另一方面,7折貸款利率大大縮窄存貸款利差,銀行不賺錢,自然無動力去做。

  一位銀行業(yè)內(nèi)人士算了筆賬,就拿去年來說,五年以上的中長期貸款利率為7.05%,如果打7折,貸款年利率為5%左右。“但去年銀行資金流動性不足,有的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率到了6%,比貸款利率還高。銀行要真這么做,就虧死了?!?/P>

  可見的是,銀行取消個(gè)人房貸利率7折優(yōu)惠要回溯到2010年。2010年4月,房地產(chǎn)調(diào)控正式打響。此后,新國十條、國八條等調(diào)控政策相繼出臺。2010年9月,央行和銀監(jiān)會曾聯(lián)合發(fā)文強(qiáng)調(diào)“差別化的住房信貸政策”,即暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;首套房首付款比例調(diào)整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。此后,各家銀行幾乎在同一時(shí)間取消了7折利率優(yōu)惠,統(tǒng)一給首套房貸利率最低8.5折。

  值得注意的是,無論是新國十條還是國八條,只規(guī)定了首套房的首付成數(shù),而并未對首套房貸利率作出限制,也從未要求首套房利率最低8.5折。

  存款利率可低于基準(zhǔn)利率

  央行的文件指出,“允許金融機(jī)構(gòu)存款利率上浮,存款利率浮動區(qū)間由基準(zhǔn)利率的(0,1]倍調(diào)整為(0,1.1]倍。以一年期存款利率為例,存款基準(zhǔn)利率調(diào)整后,金融機(jī)構(gòu)可在0-3.575%的區(qū)間內(nèi)自主確定一年期存款利率?!庇捎谝荒昶诖婵罨鶞?zhǔn)利率為3.25%,這意味著,商業(yè)銀行不僅可以將存款利率高于基準(zhǔn)利率,也可以根據(jù)自身需要低于基準(zhǔn)利率。

  可見的是,目前這一現(xiàn)象在外資銀行比較明顯。早報(bào)記者從花旗銀行(中國)的網(wǎng)站上了解到,該行的人民幣定期存款利率分別為,3月期3.1%,6月期3.3%,一年期3.5%,二年期1%,三年期1.1%。

  渣打銀行(微博)(中國)網(wǎng)站上的利率表則顯示,3個(gè)月定期存款利率為2.85%,6個(gè)月期定期存款利率為3.05%,一年定期存款利率為3.25%,二年定期存款利率為4.1%,三年定期存款利率為1.6%,五年定期存款利率為1.7%。

  相比之下,國有五大行的二年、三年和五年期定期存款利率分別為4.1%、4.65%和5.1%,與央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率保持一致。與之相比,花旗銀行沒有五年期定期存款,二年期和三年期定期存款遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)利率。盡管渣打銀行的二年期定期存款利率為央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率,但三年期和五年期定期存款利率大大低于基準(zhǔn)利率。

  一位外資銀行人士指出,這和這兩家銀行的資產(chǎn)負(fù)債表有關(guān),它們由于中長期貸款需求少,因此相應(yīng)期限的存款也吸納得少。

  但他同時(shí)指出,這種現(xiàn)象并不會普遍,“沒有銀行會愿意放棄吸引存款的,畢竟存款是銀行最重要的血液,存款利率不會輕易低于基準(zhǔn)利率的。”

  央行在此份文件中還指出,要加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)利率政策執(zhí)行情況的監(jiān)測和指導(dǎo),做好對利率競爭秩序的規(guī)范和引導(dǎo);在繼續(xù)做好存貸款利率監(jiān)測報(bào)備工作的同時(shí),建立存款浮動情況的監(jiān)測制度,全面掌握轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)利率政策執(zhí)行情況,要做好對轄內(nèi)社會各界關(guān)于利率政策的宣傳、解釋和培訓(xùn)工作,確保基準(zhǔn)利率及利率浮動區(qū)間調(diào)整工作的平穩(wěn)實(shí)施。

  房價(jià)走高預(yù)期再升溫

  除了央行重提房貸利率最低為0.7倍,銀監(jiān)會發(fā)布的另一則消息也讓很多人認(rèn)為房價(jià)會再度上漲。

  銀監(jiān)會此前發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》(以下簡稱《管理辦法》)中將個(gè)人住房抵押貸款首套和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%。這給予銀行在房貸業(yè)務(wù)上更多的想象空間。

  對此,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為,目前首套房和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“一視同仁”,是銀行從鼓勵(lì)消費(fèi)貸款角度出發(fā)作出的調(diào)整。銀行下調(diào)二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重,意味著在操作二套房貸款審批時(shí)可能比原來順利。

  銀監(jiān)會國際部國際監(jiān)管政策處處長王勝邦在接受媒體采訪時(shí)表示,經(jīng)過多次修改后的《管理辦法》原則上將保持推動國內(nèi)銀行信貸平穩(wěn)增長,在個(gè)人貸款方面,住房貸款所占比例較大,在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸的同時(shí),銀監(jiān)會仍然繼續(xù)鼓勵(lì)銀行對個(gè)人房貸的投放力度。

  但郭田勇同時(shí)強(qiáng)調(diào),目前宏觀調(diào)控下,政府對二套房購買者的調(diào)控力度并未降低,目前各家銀行對二套房貸款的政策并未改變,仍按基準(zhǔn)利率上浮1.1倍執(zhí)行,首付比例為六成,在利率上沒有太多可以操作的優(yōu)惠空間。

  發(fā)改委辟謠“政策松綁”

  就在央行重提首套房貸款7折利率的同時(shí),國家發(fā)改委新聞辦公室昨日發(fā)布聲明稱,有關(guān)前期媒體“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報(bào)道純屬捏造。

  前期媒體報(bào)道稱,“發(fā)改委內(nèi)部人士表示,受外部經(jīng)濟(jì)影響,再加上房地產(chǎn)政府引發(fā)的經(jīng)濟(jì)真空,給經(jīng)濟(jì)回落帶來的壓力越來越大,政府有意通過集中放項(xiàng)目來提振經(jīng)濟(jì)。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看,通脹可能比通縮更好應(yīng)對,此次開閘放項(xiàng)目,意在拉動快速回落的經(jīng)濟(jì)。如果這些方法還是不行,那么未來不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目‘開口子’?!?/P>

  ◎ 鏈接

  7折房貸開始于3年前

  2009年,房貸7折優(yōu)惠開始執(zhí)行,當(dāng)時(shí)正值金融危機(jī)后,樓市一片蕭條,銀行房貸普遍打7折。

  2010年,樓市調(diào)控越來越嚴(yán),上半年銀行陸續(xù)取消7折優(yōu)惠。11月,監(jiān)管部門發(fā)出口頭通知,要求銀行一律執(zhí)行最低8.5折優(yōu)惠。

  2011年,首套房貸利率上浮更成為一種常態(tài)。

  2012年,隨著樓市調(diào)控成果的逐步顯現(xiàn),房貸利率優(yōu)惠又開始出現(xiàn)放松跡象。

  100萬20年7折房貸

  等額本息方式還貸

  利息共可少交28萬

  月供累計(jì)還款總額

  基準(zhǔn)利率7633元1832014.88元

  (6.8%)

  7折利率6467.7元1552247.74元

  (4.76%)

  節(jié)省1165.3元279767.14元(東方早報(bào))

 
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