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財政吃緊各地頻設土地盛宴 龍頭房企抄底土市

2012年09月05日 13:35 [打印] 相關(guān) 評論
沉寂了大半年的土地市場(chǎng),近來(lái)很是熱鬧。

在樓市成交漸趨回升之后,持續低迷的土地市場(chǎng),也出現明顯的回暖態(tài)勢。引起業(yè)內廣泛關(guān)注的是,從8月底至今,上海、北京、杭州、武漢等多地集中推地,甚至京滬等熱點(diǎn)城市還推出了此前一直舍不得拿出來(lái)的“壓箱底”地塊,以吸引開(kāi)發(fā)商的關(guān)注?!吧习肽晖恋毓媱澩瓿刹焕?,最好的城市也就完成了全年指標的40%左右,地方政府財政壓力巨大?!睒I(yè)內人士認為,一方面,土地收入銳減帶來(lái)的財政危機倒逼地方大規模推地;另一方面,隨著(zhù)銷(xiāo)售資金的回籠,越來(lái)越多的房企具備了拿地的資金實(shí)力。供需雙方一拍即合,未來(lái)幾個(gè)月的土地市場(chǎng)注定看點(diǎn)多多。


值得注意的是,在此輪樓市調控下,土地市場(chǎng)在今年年中出現見(jiàn)底跡象。萬(wàn)科、龍湖等龍頭房企已踏準時(shí)點(diǎn),提前出手,大量補倉。業(yè)內人士認為,是否有能力、有眼光在此輪調整期適時(shí)獲得高性?xún)r(jià)比優(yōu)質(zhì)地塊,將決定房企未來(lái)的長(cháng)遠發(fā)展。今年上半年的資金困局已淘汰了一部分小型房企,而接下來(lái)的搶地大戰將進(jìn)一步拉大房企間的分化差距。
京滬拋出

壓箱底地塊

9月3日,上海市規土局最新發(fā)布滬告字(2012)第129號、第130號土地掛牌出讓公告,將于10月中旬正式出讓徐匯及楊浦的兩宗地。其中,徐匯區濱江地塊規劃用途為商住辦用地,掛牌起始價(jià)31.5億元;楊浦區平?jīng)鼋值?2、23街坊地塊分別為商辦與住宅用地,掛牌起始價(jià)32.6億元,兩幅地塊起拍價(jià)合計達到64億元。

“這真的是太罕見(jiàn)了。今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)有效供應極為緊缺,為數不多的土地供應也集中在奉賢、金山等郊縣區域,像徐匯、楊浦等市中心長(cháng)久以來(lái)鮮有土地供應。優(yōu)質(zhì)地塊如此集中供應在這兩年的上海土地市場(chǎng)尚屬首次?!蹦硣Y背景的知名房企投資部高級經(jīng)理告訴記者。

就在9月,上海土地市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)的土地盛宴。截至8月30日,以上海市規土局網(wǎng)站已公布的各類(lèi)土地出讓公告計算,9月份至少有22幅經(jīng)營(yíng)性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓?zhuān)瑸槟陜仍露冉?jīng)營(yíng)性推地幅數之最,合計出讓面積73.6萬(wàn)平方米,累計起始出讓金額85億元。9月也因此成為今年以來(lái)上海土地出讓最多的月份。

不僅是市級政府集中推地,區級政府的土地招商、推介也在近期集中開(kāi)展。8月31日上午,上海松江區政府舉行2012年土地招商推介會(huì ),總共推介的75幅地塊中,有23幅已經(jīng)完成掛牌前相關(guān)手續,將于年內開(kāi)拍。

類(lèi)似的土地盛宴也將在9月的北京鳴鑼上演。截至8月30日下午,北京土地整理儲備中心9月入市地塊達到27塊土地,共約268.1公頃。其中住宅用地14塊,約166.2公頃;商業(yè)金融或多功能用地13塊,約101.9公頃。如果不出意外,京9月土地成交將創(chuàng )調控以來(lái)的最高峰,單月的土地出讓金有望達到160億元以上。而北京前8月合計土地出讓金為也僅245億元。

更讓北京業(yè)內人士驚訝的是,8月30日掛牌上市的西城區月壇南街地塊也將在9月出讓?zhuān)渌幍奈恢?、稀缺程度很可能再次刷新北京年內樓面地價(jià)紀錄,甚至可能超過(guò)之前的萬(wàn)柳地塊。

“在饑渴了大半年之后,土地市場(chǎng)上出現了一些我們想都沒(méi)想到的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊,例如上海的徐匯地塊、北京的西城區地塊。土地市場(chǎng)的低迷促使地方政府不得不拿出"壓箱底"的地塊來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商注意,激發(fā)企業(yè)拿地的熱情?!庇袑?zhuān)家認為。

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8月4家典型房企拿地超120億

房企 7月 8月 環(huán)比

萬(wàn)科地產(chǎn) 43.37 42.86 -1.19%

龍湖地產(chǎn) 42.76 69.70 63.01%

中海地產(chǎn) 29.70 6.36 -78.59%

金地集團 0.00 2.53

總計 115.83 121.44 4.85%

2012年8月全國10個(gè)城市土地成交表

月份 推出土地面積(萬(wàn)平米) 成交土地建筑面積(萬(wàn)平米) 樓面價(jià)(元/平米) 土地出讓金(億元)

2012年8月 3510 2858 1627 409

環(huán)比 2.33% 30% -12.0% 14.4%

同比 / -19.7% -28.6% -47%

(數據來(lái)源:鏈家地產(chǎn))

 

地方政府“適時(shí)”擴大推地規模

不僅是上海、北京等一線(xiàn)城市,近期全國許多城市都在積極擴大推地規模。

沈陽(yáng)市規劃和國土資源局于8月30拍賣(mài)13宗地,其中6塊找到了買(mǎi)家。8月27日,杭州市主城區一次性?huà)炫?宗土地,出讓總面積達30.34萬(wàn)平方米,成交總價(jià)達54億元,為杭州近年來(lái)推地量最多的單次拍賣(mài)。溫州市政府近日也大擺“饕餮大餐”,一次性推出52宗共計3220畝土地,供應力度前所未有。8月24日,石家莊公開(kāi)出讓8宗市內熱點(diǎn)區域地塊土地使用權,武漢也于同日迎來(lái)36宗地塊的集中拍賣(mài),其中最為熱門(mén)的16宗城中村改造土地總成交金額達到105.28億元。廈門(mén)近日也發(fā)布公告,將于9月7日公開(kāi)出讓17幅地塊。

“現在推地,是因為不論市場(chǎng)還是政府都有這個(gè)需求?,F在價(jià)格比較平穩,是一個(gè)比較好的推地時(shí)機,價(jià)格過(guò)高過(guò)低都不好?!币晃簧虾J袇^級政府土地規劃管理部門(mén)的工作人員告訴記者,上半年土地市場(chǎng)較為冷清,開(kāi)發(fā)商拿地意愿不高,就算推地也賣(mài)不出好價(jià)錢(qián),還不如不推。在另一方面,開(kāi)發(fā)商通過(guò)上半年的銷(xiāo)售回籠了資金,現在有能力也有愿望拿地了?!罢u(mài)地也是有出貨窗口的,土地出讓也要看市場(chǎng)需求?!痹撊耸扛嬖V記者。

除了考慮到推地時(shí)機外,上半年各地住房用地供應計劃完成率較低也是下半年地方政府大力推地的重要原因?!皣鴦?wù)院督查組特別提到,部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低,個(gè)別城市不到10%,所以各地要加速完成土地供地計劃指標?!辨溂业禺a(chǎn)常清認為。

國土部公布數據顯示,上半年全國住宅用地供應量為4.72萬(wàn)公頃,僅完成了全年住房供地計劃29.6%。財政部數據顯示,上半年全國國有土地使用權出讓收入11430億元,同比減少4342億元,下降27.5%。北京中原市場(chǎng)研究部統計數據顯示,全國主要的13個(gè)典型城市在前8月,土地出讓金合計為2473.5億元,同比2011年同期的4076億下調幅度達到了39.3%,一線(xiàn)城市中北京土地收入跌幅最大,超過(guò)了63.5%。

也正是由于供應量大減,造成地方政府土地出讓金收入大減,地方財政吃緊更是促進(jìn)政府急切推地的最重要原因?!昂芏喑鞘械耐恋刎斦家静蛔×??!蓖咦稍?xún)研究中心總監張宏偉告訴記者,上半年全國土地出讓計劃完成率較低,地方政府土地出讓金大減,下半年需要通過(guò)加大推地力度來(lái)彌補,而加大推地規模,也有利于增加未來(lái)供應,平抑房?jì)r(jià)。

 

龍頭房企踏準時(shí)點(diǎn)抄底補倉

面對地方政府擺下的“土地盛宴”,不少龍頭房企近期在土地市場(chǎng)的表現也頗為活躍。

8月30日,上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司以7.9億元競得松江國際生態(tài)商務(wù)區14號地塊,樓板價(jià)5473元/平方米,溢價(jià)率9.27%。8月28日,萬(wàn)科經(jīng)過(guò)108輪激烈競價(jià),以4.07億元競得東莞虎門(mén)鎮博涌村地塊,成為虎門(mén)新地王。而同在8月,萬(wàn)科又在上海虹橋商務(wù)區拿下一幅商住綜合地塊。在過(guò)去的7月,公司分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個(gè)項目,對應萬(wàn)科權益的建筑面積約84萬(wàn)平方米。

8月27日,龍湖集團一天之內斬獲華東兩城兩幅優(yōu)質(zhì)宅地。當天上午,龍湖地產(chǎn)以底價(jià)4億競得無(wú)錫12萬(wàn)方高鐵站商務(wù)區宅地,下午砸金24億元斬獲杭州濱江奧體單元宅地,龍湖地產(chǎn)在江浙再添43萬(wàn)平方米土地儲備。

而上半年一幅土地都未獲得金地集團近期也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。8月22日,金地公告稱(chēng)通過(guò)股權收購方式獲取沈陽(yáng)渾南新區濱河東商住地塊使用權,涉資約2.53億元。就在上海松江區政府舉行的土地推介會(huì )上,金地集團也高調現身,并與松江區永豐街道簽約,對其推出的11幅地塊表現出濃厚興趣。

招商地產(chǎn)8月21日發(fā)布公告,公司以股權轉讓的方式獲得13宗地塊使用權,規??偨ㄖ娣e95.38萬(wàn)平方米,收購總額約36億元。

“在公司內部,我們也對近期房企拿地形勢作了具體分析?!币晃幻駹I(yíng)龍頭房企內部人士向記者坦言,公司正是從是否有能力、是否有必要、是否有需要三個(gè)方面來(lái)考察是否應該拿地。

“所謂能力,是房企高層最看重的財務(wù)指標,手里有現金、財務(wù)有余量的房企才有能力拿地;所謂必要,指的是那些快速開(kāi)發(fā)、周轉率較高的房企,適時(shí)補倉、保持充足的土地儲備就成為企業(yè)生存和發(fā)展的必要舉措?!痹撊耸扛嬖V記者,“而所謂需要,則是從企業(yè)自身的發(fā)展戰略考慮,例如我們公司目前全國化戰略還沒(méi)有實(shí)現,所以擇機在一些業(yè)務(wù)空白區域拿地就是出于實(shí)現企業(yè)戰略的需要?!?/div>

記者發(fā)現,正是出于這些判斷因素的考量,以萬(wàn)科、龍湖為代表的高周轉房企,在此輪市場(chǎng)調控下,已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市場(chǎng)的時(shí)機,提前出手,大量補倉。一位龍湖集團內部人士告訴記者,公司高層認為,隨著(zhù)9、10月份大量土地的集中上市,土地市場(chǎng)很可能會(huì )出現回暖,屆時(shí)底價(jià)拿地的可能性相對較小,因此5月開(kāi)始公司就陸續出手一些重點(diǎn)區域的優(yōu)質(zhì)地塊,打了一個(gè)“時(shí)間差”?!叭ツ昵锾?,龍湖是"搶收華東",今年則是"抄底土地",全國范圍內進(jìn)行"搶播"。有這些優(yōu)質(zhì)地塊在手,接下來(lái)公司對地塊的挑選會(huì )更挑剔,也能更從容?!痹撊耸咳绱吮硎?。

“開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢明顯開(kāi)始樂(lè )觀(guān),樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下,開(kāi)發(fā)商拿地的積極性也開(kāi)始上漲?!惫窳急硎?,隨著(zhù)未來(lái)土地市場(chǎng)的回暖,底價(jià)拿地的可能性將越來(lái)越小。但目前所處的調控關(guān)鍵時(shí)點(diǎn),決定了地方政府在推出地塊前必定會(huì )與企業(yè)進(jìn)行溝通,保證一個(gè)合適的溢價(jià)率,既不會(huì )出現高溢價(jià),底價(jià)成交的可能性也會(huì )減小。

而房企之間的分化差距正在加大。目前積極出手拿地的,基本都是現金流相對寬裕的高周轉房企和央企,獲得的高性?xún)r(jià)比土地儲備為企業(yè)發(fā)展奠定基礎,更多房企還不具備出手土地市場(chǎng)的條件?!板e過(guò)此輪時(shí)點(diǎn)的中小型房企將面臨行業(yè)洗牌的命運,在此輪市場(chǎng)調整見(jiàn)底時(shí)期踏準時(shí)點(diǎn)的能力和表現將決定房企未來(lái)?!惫窳颊J為。
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